发展汕头市物业管理 提升城市管理水平
——兼谈将我市物业管理作为新兴产业 做大做强
一、物业管理水平是现代化城市的标志，提高物业管理水平是现代化城市的迫切要求
（一）物业管理的概念
物业管理有广义与狭义之分。广义的物业管理既包括政府部门的行政管理和行业管理，又包括企业化、专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理，并且涉及物业生产、交换、分配、消费的各个环节；狭义的物业管理仅指企业，主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养护、管理。站在创新和发展汕头市经济的角度看，引进广义的物业管理的概念和思维方式，对于正处于汕头市扩大之后，正处在制定新城市发展规划的市政府来说，尤为必要。
（二）用物业管理的角度来规划未来汕头市的城市发展
城市规划的基本作用，就是通过科学编制和有效实施城市规划，合理安排城市土地和空间资源的利用，综合部署各项建设，从而使城市的各项构成要素相互协调，保证社会经济的协调和有序发展。
从物业管理的角度看，未来的城市规划，应该充分考虑城市行政管理和行业管理的可行性和效益性。也就是说，市政府完全可以利用汕头市扩大市区规模，目前新城市规划刚刚起步之机，将整个新城市建设看成是一个大物业管理项目来看待和布局。要充分认识城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发的前提条件，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。
要充分利用制定新城市规划之机，将我城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理，彻底改变原汕头市城市规划杂乱无章，道路狭窄、弯曲、断头路多的现象，以此来增强和提高我市的中心城区综合服务功能。
制定好城市规划，对我市继续保持 “国家卫生城市”、 “国家环境保护模范城市”、“ 中国优秀旅游城市”等称号是基本保障，也是未来建成国家园林城市的基础工作。
（三）要重视现代化物业管理对现代化城市管理的功能作用
从安全角度，发展物业管理有利于维护社区稳定；社区的安全稳定，是社会稳定的基础，更是和谐社会的基础。
从多年的实践看，物业管理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。
可想而知，一个个物业区域是构成城市的基本单元，建筑物的容貌构成城市形象的主体，国际城市、花园城市的建设，离不开物业形象和物业环境的改善。每一个物业管理区域环境整洁、优美，秩序井然，城市整体的面貌和秩序自然得以提升。一个一个相连安全舒适的安全小区，必然会给人们城市安全舒适的感觉。现在，物业管理已逐步从对居住物业、商业物业的管理延伸到学校、医院、军营、公园等各类公共建筑和特种物业及区域。
由此可见，物业管理是建设现代城市管理的重要基础工作。
（四）物业管理具有极大的发展空间和经济效益
2002年，北京物业管理产生的国内生产总值为70亿元;上海为78.5亿元;深圳为50亿元;分别占城市国内生产总值的2.23%、1.45%和2.23%。随着经济社会的发展，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。
据了解，目前已经打入中国的国际知名物业服务品牌企业，即使规模较小的香港戴德梁行物业顾问公司也有1２５个办事处，管理着１０００万平方米物业，收入２０亿元人民币，全球覆盖率达到５％，所属员工３０００名，人均管理面积３万平方米，人均年创收６7万元人民币。
由此可见，物业管理完全是可以作为一种产业来看待，也可创造出很大的经济效益的。
笔者认为，作为无烟工业，将物业管理作为一个新兴产业来发展，对我市来说，具有巨大的发展空间和经济效益可期待。
二、国外及国内物业管理的历史与现状
（一）国外物业管理的历史与现状
现代意义上的物业管理起源于19世纪末20世纪初的美国。当时高层建筑物蓬勃发展，由谁负责管理大楼这个问题，催生出专业性的物业管理机构的诞生。100年之后的今天，物业管理已是被世界各国普遍接受的不动产管理模式，成为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分和一个新兴产业。
现代物业管理的内容已经延伸至洗衣、配餐、病人护理、前期策划顾问、工程咨询监理、物业功能布局与划分、物业失常行情调研预测、物业租赁推广代理、智能系统化服务等等。已经从居住物业、酒店宾馆等商业物业延伸到医疗、LT行业、教育、证券以及高科技企业各类物业等等。
目前，在新加坡很多物业公司的主营业务已不仅仅限于物业管理，其经营收入很大一部分来源于房屋租售等经营活动，有的物业公司已经成为公开上市公司。
比利时法律规定，拥有10套以上住房的公寓楼必须由物业公司进行管理。除极少数规模较大的不动产公司同时经营住宅物业管理外，房屋建筑商一般不经营物业。
在美国将物业外包的情况很普遍。专业化管理是美国物业管理最显著的特点。由于社会化分工十分明确，开发商开发楼盘后一般不管理自己开发的楼盘的物业。开发商买下土地后，由财务公司做策划，请项目建设公司建造，委托专业销售商售房，然后找一家物业管理公司进行管理。
在他们认为，房地产开发与物业管理是不同领域，前者是生产领域，后者是管理服务领域，所以开发商一般不承担楼盘的物业管理，而是聘请专业的物业管理公司来管理，这样也比自行管理费用要低。另外，物业管理在美国已经十分专业化，如果开发商既管建楼又管物业，不仅成本高，从行业习惯上也很难得到人们的认可。
（二）国家及我省的有关规定
2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过了《物业管理条例》，并规定该条例自2003年9月1日起施行。
该《条例》是我国第一部国家级的物业管理条例。
《条例》第三章第十七条指出“未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。”
《条例》第三章第二十四条表明“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”
新修改的《物业管理条例》将于2006年9月1日起实施。
广东省的有关规定。2006年初，广东省建设厅将《广东省物业管理条例（修订草案）》挂上官方网站，公开征求市民意见。
《草案》规定，开发商应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物管企业，并签订书面的前期物业服务合同。擅自采用协议方式选聘物管企业的，要责令限期改正，并可处10万元以下的罚款。
国家及我省对物业管理都提出了很具体的要求。归纳起来，主要有：要成立业主委员会；物业管理公司及其人员要有资格凭证；国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业等等。
（三）国内物业管理的历史与现状
20世纪80年代初，广州和深圳借鉴香港的管理模式，对一些高层建筑和境外人士居住区进行管理，即专业化、社会化、经营型的管理机制和模式。自此，揭开了我国物业管理行业的大幕。
至今，我国物业管理行业已走过了20多年的发展历程，目前物管企业已有2万多家，但企业规模和管理水平差距极大，大都是开发商自建的物业管理公司，依附于原有的房地产公司而生存；我国的整体物业管理覆盖度仅有３５％左右，西北地区甚至不足２０％。
三、汕头市物业管理的现状与珠海市的比较
从资料获悉，截至2005年，汕头市的物业管理行业，至今已经有10年时间。全市迄今经资质审查发证的物业管理企业有154家，从业人员近5000人。物业管理小区近400个，管理楼宇面积约2000万平方米，物业管理已在本市初具规模。全市已成立业主委员会的小区有42个。
2005年12月15日，汕头市房地产业协会物业管理专业委员会正式成立；并召开了第一届代表大会。
但是，目前汕头市的物业管理，总体上仍处于较低的水平。这主要体现在以下方面：除了管理部门和社会各界对现代物业管理的认识不足之外，公司规模小；人才不足；人员素质较低；历史遗留问题较多；公司独立性差——好多地方的物业管理水平还停留在原始的状态下，即使是我市几家被认为是较好的物业管理公司，也大都是开发商自建的物业管理公司，依附于原有的房地产公司而生存，还都不是现代意义上的物业管理公司。
据《珠海特区报》报道，2006年４月，由珠海市委宣传部、珠海市建设局、香洲区人民政府主办，市物业管理处、城管部门、香洲区各镇街、相关物业管理企业共同协办了２００６年珠海物业管理周活动。目前珠海目前已经有物业管理公司２４０多家，从事物业管理工作的人员近万人，管理项目７００个。
成立于1992年，其前身是珠海格力管理公司的珠海葆力物业管理有限公司，虽然成立也只不过是十几年，但却是珠海市最早成立的从事物业管理的专业化企业。在2001年，经过改制成为股份公司之后，得到迅猛发展，不但在珠海占有很大的管理楼盘，而且也已经走出珠海，在广州，中山、东莞、上海等地成立了子公司，通过招标参与外地的物业管理项目。公司大力拓展物业管理，业务范围迅速扩大，专营生活社区、商厦、工业区的物业管理、物业代理、水电安装及维修、电梯维修、园林绿化工程的设计施工及养护、卫生保洁、家政服务、安全保卫等全方位的配套服务。目前有员工几千人。
从资料显示可以看出，我市物业管理虽然与珠海市同步开始，但物业管理公司与从业人员都比珠海市少了一半；而且规模较小，档次较低，还没有走出汕头市的专业的物业管理公司，而且，政府部门对物业管理的重视程度也差不少。
笔者认为，随着《物业管理条例》的实施，我市的物业管理行业面临新挑战与危机。
四、对发展汕头市物业管理产业的几点看法
（一）政府有关部门要提高对现代化物业管理重要性的认识。要更新观念，采用广义的物业管理观念看待城市的规划和管理，不能再停留在一听到物业管理就以为只是小区管理，从而忽视现代物业管理的高层次内涵。
要用物业管理的角度来规划未来汕头市的城市发展。
要重视现代化物业管理对现代化城市管理的功能作用。
（二）国家要求，《物业管理条例》出台以后，已经制定了物业管理地方性法规和规章的地方，应按照国务院条例的规定，尽快对现行的地方性法规和规章进行清理，对不符合条例规定的，应进行修改。
笔者认为，针对我市的实际，政府有关部门应提高对发展我市物业管理重要性的认识，将发展物业管理作为一个我市新兴产业来扶植，作为我市经济新的增长点来对待。
要制定出相应的措施，鼓励现有的物业管理公司进行资产重组与收购兼并，加大力度扶持本地的物业管理公司脱胎换骨，做大做强，独立出房地产公司，适应国家《物业管理条例》实施后的竞争要求。这既提高自身的竞争能力，多创经济效益，同时也提高抵御外地、外资企业抢占我市物业管理的能力。
在此我国物业管理正处于兴起，即将蓬勃发展之际，我们应该有超前意识，充分准备。同时，也要意识到，目前正是我市经济发展力量较弱的时候，也是最容易被入侵的时候，对此，我们应该有危机意识。
我们现存的资源已剩不多，不能再被外人瓜分了！
周口市政协常委刘丽对物业管理很有认识，她说，物业管理是可以带动第三产业发展的新兴劳动密集型产业，该行业的快速发展可以为我市进城务工的农民提供大量的就业机会，成为我市新的经济增长点。
（三）现有的物业管理公司不能满足于现状，要尽快满足《物业管理条例》实施后的要求，提高自身的竞争能力，尽快做大做强。
1992年在深圳成立的万科物业管理公司，是深圳市第一批甲级物业管理公司，也是首批拥有国家一级物业管理资质的物业管理企业。该公司不断加大在全国各地的业务拓展，截止目前，管理规模已超过1200万平方米。并先后在深圳、天津、北京、上海、鞍山、沈阳、大连、成都、武汉、长春、南昌、南京、东莞、广州、中山等十几个城市成立管理服务机构，管理物业类型包括高层大厦、多层住宅、别墅、写字楼、工业区、学校及政府公共物业等。万科物业的业务范围已涵盖小区规划设计评估，交通规划评估，楼宇接收服务，保安、清洁、绿化规划服务，设施维护服务，租户管理，园艺保养及节日装饰，小区智能化规划和施工、新建筑和原建筑的改造更新等诸多方面内容，已具备了现代物业管理公司的特征。
在国内，物业管理公司的合并已有先例，整合已经是物管企业发展方向。
２００４年６月，国内首家物管企业的强强联合，上海科瑞物业和仪房物业两家企业自愿联合，成立了上海市科瑞物业管理发展有限公司。据了解，该公司到２００５年８月，已经签约管理了４５０多万平方米的各类物业，成为中国物业行业第一集团军成员。
在联合前，两家都处于上海物业行业的中等以上管理规模水平，管理的物业面积总共不足３００万平方米。而实现联合后的新科瑞已经取得了国家一级物业管理企业资质。目前，科瑞在江西南昌、吉林长春、江苏常熟又设立了三个分子公司，通过联合发展，使公司提前３年实现了原定目标。科瑞目前在上海管理的主要楼盘中，除了保安由企业直接招人管理外，其他如绿化、保洁、电梯、设施设备维护等作业任务，都通过市场化的行为委托社会专业公司承担。
而部分国外专业的物业管理公司也已在上世纪９０年代初期，就开始向国内提供专业化及国际一流的物业管理服务。这些发达国家及地区的物管企业，正在探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系，四处扩张。
外地、外资物业管理公司，随时都有可能将他们的地盘扩展到我市。试想一个万科物业就管理了1200万平方米的物业，相当于我市目前物业管理的60%。对此，我们不能掉以轻心，坐以待毙。
只有通过市场机制走企业整合之路，进行规模化、集团化经营，才能使物业企业做大做强。与此同时，物业管理公司，要树立起企业自己的一面旗帜，建立自己的经营理念，打出企业的品牌来，才能多创造出效益。
小结：物业管理作为现代社会的产物，伴随着社会的进步而发展，是一种趋势。物业管理的水平，既体现出城市的管理水平，同时也体现出人们的生活水平。作为一个新生的行业，具有巨大的发展前景，完全可以作为汕头市经济的基础和新的经济增长点。做好物业管理既有经济效益，也有社会效益，是创新型汕头的一个突破点。
来源：鮀岛新论坛
